房屋貸款常見的基本技巧

十一月 28, 2016 by hydrotechcorp

1.兩段式利率

  一般消費者在選擇銀行時,最常使用的方法就是選幾家銀行,以電話或網路查詢利率,再一家家比較高低。然而,房貸利率的決定因素很多,貸款人因為職業、所得、信用狀況、銀行往來貢獻度等不同,負擔的房貸利率也不同。

  大多數的銀行會把第一年或前兩年利率訂的比較低,以吸引顧客申請貸款,但消費者必須注意的是,銀行在告知利率時,是否只強調第一年或前兩年的低利率優惠,而模糊帶過第二年或第三年起的利率。

  消費者要了解,第二段利率才是關係到未來十幾年的房貸利率,差一點就差很多了,有些銀行把第一年利率壓的很低,可能會在第二年或第三年多加一點。

2.固定或機動利率

  固定或機動利率也是選擇房貸時的參考。固定利率對銀行來說,潛在成本較高,因此利率會比機動利率高,雖然當預期市場利率上揚時,固定利率房貸是不錯的選擇,但是有時市場預期利率上升的幅度,和實際利率變化並不相同,或是發生的時間延遲許久,這對固定利率房貸來說都是潛在的風險。

  至於機動利率則有隨市場利率機動變化的特性,對消費者來說比較公平,若市場利率在短期不至於揚升過快或過大,對消費者的成本影響相對較小。玉山銀行所推出的CAP房貸,不但鎖定利率上限,同時具備了機動與固定的特性,是不錯的選擇。

3.銀行的附加費用

  貸款的成本除了每個月要繳的本金和利息之外,手續費和其他雜項費用也是考慮的因素。如果消費者只看到銀行打出誘人的低利率廣告,而不去分析潛在的成本與費用,很容易就陷入利率的迷思中。

  在低利率的吸引下,很多消費者只注意比較銀行間利率零點幾的差別,其實貸款的申請過程中所隱藏的手續費、代償費、帳管費等附加費用,對貸款成本的影響也非常大。

  以貸款300萬元為例,銀行若加收5000元的附加費用,等於第一年利率多了0.167%。因此,消費者在詢問利率的同時,還應該詳細了解附加費用,才能清楚分析貸款成本。

4.違約金的收取

  有些銀行會針對提前清償的顧客收取違約金,主要目的是為了避免顧客於短期內轉貸,造成銀行人力成本的負擔。通常違約金收取的期間從一至五年不等,收取的金額為貸款本金的一定比例,或是每月應繳利息的倍數。

產品多樣化:選擇能提供多樣產品的銀行

  由於人生各階段的財務狀況與經濟壓力不同,所適合的產品也不同;加上金融產品的推陳出新,使得房貸產品也變得多樣化。

  不同的產品具備不同的功能與特性,消費者可以在申請貸款時,請房貸專員詳細介紹各種產品,然後挑選出符合自己需要的產品,就像在百貨公司挑選適合自己的衣服一樣,但前提是銀行必須提供多樣化的選擇。

附加價值:滿足一次購足的要求

  目前很多銀行都屬於金控之內,因此除了銀行本身的產品之外,還提供基金、保險、證券等金控內其他金融商品,滿足消費者一次購足的需要。

  有些銀行在提供房貸產品時,還提供產品的附加價值,例如提供理財型房貸客戶證券電子下單手續費的折扣優惠、網路銀行購買基金享手續費優惠等。這些附加價值的累積,也許早已超越了百分之零點幾的利率。

挑選理想的房貸銀行,除了產品必須一應俱全之外,「品牌價值」也是重要因素之一。就像選購新車一樣,除了車子的外型、性能、與價格因素,若是沒有品牌的可信度,難保在物件的品質和售後服務方面會令人懷疑。

  然而,優質品牌的建立也並非一蹴可幾,必須累積長久以來的好口碑、產品的高品質、與服務的超優質,才能得到社會上普遍的認同。房貸是大多數家庭生計的重心,且貸款期間長,這麼長時間的關係,怎麼能不交給一個值得信賴的銀行呢?

  總之,在購屋、換屋或轉貸的時候,除了選擇適合自己需要的房貸產品之外,還要考慮該銀行是否能提供優質且有效率的服務,並從愉快的消費經驗中增加對它的信任感,才能安心的把家庭生計的重心放在該銀行。

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Category: 貸款技巧  

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